这几年一种新的地块正在越来越火爆，众多开发商不仅疯抢，而且每一次都拍出了极高的溢价率，成为土拍寒冬中的一把热火。
这就是迷你地块。
先看一组数据：
2026年4月29日，南京土拍，江宁百家湖地块，出让面积仅8626平方米，结果6家房企报名，成为最火地块，溢价率达到28%。
2025年4月，南京土拍，出让面积仅为4499平方米的珠江路G05地块，被开发商竞价68轮，溢价率达到43%。
2025年7月，出让面积4216平方米的鼓楼龙江G47地块，吸引多家开发商激战了89轮，溢价率达到33%。
2025年7月，深圳前海桂湾地块，出让面积为8287平方米，12家开发商竞拍，溢价率创下86%，成交楼面价约8.4万元/平方米，成为深圳新的单价地王。
2025年12月，福田梅林 B405-0308 地块，出让面积4994平，8 家房企竞拍、经过148 轮激战、最终溢价65%出让。
2025年，朝阳呼家楼南里地块，出让面积5300㎡，约 7.95 亩，容积率：2.04，最终能建大约 50 套改善房源。
事实正是这样，从去年开始，城市核心区的小面积宅地，正在越来越受到开发商热追。
从表面上看，之所以会如此，大概几种原因：
第一、城市化进入到更新阶段，意味着主城区大地块宅地已经成为绝响。
2020年前，类似于广州广钢之类的旧厂用地还可以整体改造，用新城新规划的方式整体打造。
如今新的城市更新政策已经杜绝了大拆大建，再有类似广钢的地块，大概率会成为城市文化保护区，再通过商业化打造和运营，化身为城市新的消费场景。比如郑州的油化厂。
当核心区不可能大块宅地出现时，小地块土地出让将成为之后的城市方向之一。
第二、这种核心区的小地块，开发商非常好算账
之前那种动辄几百亩上千亩的整片开发地块，是需要有一个漫长的楼市周期进行支撑的，动辄需要5到10年。
这时，资金的周转就非常重要，需要一波又一波的行情去化、资金回流，从而带动这种周转。很显然，如今这些已经不现实了。
这时这些小地块则尽显优势，拿地价格可控，开发成本可控，并且因为地段绝佳，周边城市配套无可替代，后期的产品开发，只要不烂尾就基本都能够卖得出去，产品再好一点，找个牛逼的设计师设计一下，打个城市绝版天际线的概念，说不定还能卖出很好的溢价。
简直是进可攻退可守，所以，最后就算高溢价拿地，但账是能算过来的。
就像南京的珠江路G05地块，一共两栋楼66套房源，但能卖到7-8万一平，算是豪宅价了。
还有南京鼓楼龙江G47地块，两栋楼一共59套房源，也要卖到7-8万。
66和59这两个数字，你看的是这么少；
但从推广的口径上，将一变而为南京绝版66和全城仅此59。
之前，阿斯顿马丁推过一批定制版豪车，叫ONE77，也就是全球限量77台，多一台都没有，结果每台卖到了4000多万，在车展上看到的时候，围栏围了有5米远，就是让人远远的看着，满足一下猎奇心就可以了。
元股证券:ygzq.hk之后国内楼市一定会有一个核心趋势，就是地块越来越小，但建筑的设计感却越来越强。
这和80%保障房+20%高端商品房的住房双轨制是息息相关的，也和全球核心城市的开发趋势是相同的。
前几年很喜欢去川西和云南自驾，每次去成都都要在麓湖住上一晚，很喜欢麓湖的那种一栋楼一种设计的氛围感，堪称是建筑博物馆。
后来去国外考察，才知道麓湖的这种开发模式，和国外很像。比如说新加坡、东京、大阪，都是这种的小地块、重设计的开发模式。
↑这栋楼就是大阪最贵的高端公寓，30万人民币一平，位于大阪最好的地段梅田二期。这是今年3月拍的，未来大阪的公寓应该很难再超越这栋楼了，因为这是大阪上行期在最好的地段开发的项目，这种天时地利人和很难再遇的。
↑上面这个住宅是在香港拍的，就位于香港大学旁边的山上，站在房间内能看到香港大学的全景和维多利亚港，一共三栋楼，是香港华懋开发的。这是2023年拍的照片，这三栋住宅是一栋出售，50万人民币一平，车位450万人民币一个，物业费是100元一平；两栋只租不卖，租金10万一个月。
未来，这种小地块重设计重品质的开发模式就将成为国内核心城市的方向之一。
城市化已经从过去的拉框架做规模的扩张，进入到主城更新和优化的收缩时代，小组团优化和更新；小地块开发，将成为必然的趋势。
未来这种核心区小地块产品大概率将越来越贵，因为在城市化末期，当一个城市的价值沉淀完成，就会长久地固定下来，甚至是百年难变。
这种东京、新加坡走过的路情绪退潮，国内的核心城市也注定要走一遍。
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